Qu'est-ce qu'un
akiya ?
Définition
空き家
« Akiya » (空き家) signifie tout simplement « maison vide ». Le mot est composé de deux kanjis : aki (vide) et ya (maison).
Cependant, le mot « akiya » lui-même ne fait pas référence qu’à des maisons abandonnées, mais aussi à des bâtiments abandonnés de manière générale. C’est plus d’une maison sur 10 qui est abandonnée au Japon : aujourd’hui, on dénombre plus de 9 millions de propriétés délaissées. Le pire ? Ce chiffre ne fait que croître : en 1993, on en comptait déjà 4.5 millions.
Et pourtant, il y a un problème de surdensité au Japon, où les populations sont concentrées dans certaines villes, comme Tokyo évidemment, mais aussi Yokohama, Kyoto, et Osaka pour ne citer que les plus grandes.
Les municipalités sont impuissantes face à cette situation puisqu’il s’agit de propriétés privées : elles peuvent subvenir, promouvoir et encourager les acquisitions, mais impossible d’y toucher directement.
9 millions
Comment acheter un akiya ?
Avec de l’argent, pardi ! Et beaucoup de bonne volonté. Et bien plus encore…
Une fois le bien idéal trouvé, il faudra aller le visiter et idéalement le faire inspecter par un professionnel pour vérifier l’état du bâtiment et éviter les mauvaises surprises. Il ne faut pas oublier de visiter le voisinage (s’il y en a), certains endroits sont réputés pour être très accueillants, d’autres, beaucoup moins.
La suite dépend de son status de résidence : l’expérience d’achat ne sera pas la même entre un résident et un non-résident, puis la maîtrise de la langue jouera un énorme rôle dans le processus.
Il faut noter par ailleurs que l’achat d’une propriété au Japon ne donne pas le droit à la résidence. On est simplement propriétaire, le droit de résidence n’a rien à voir avec le fait d’être propriétaire !
Si on est déjà résident, pas de problème, il suffit d’avoir les fonds et d’entamer les démarches. Si on ne l’est pas, c’est un peu plus compliqué puisqu’il faut un intermédiaire parce que les démarches se font localement.
Rien que l’argent ne peut pas résoudre, puisqu’il existe des agents immobiliers spécialisés pour les transactions internationales… dans le cas des non-résidents, il est d’ailleurs impossible d’acheter sans passer par un de ces agents immobiliers puisque les démarches ne peuvent pas se faire sans un représentant qui a le droit d’opérer légalement au Japon.
Sans être résident, il faut aussi être prêt à payer cash puisque les banques refuseront de prêter… et il ne faut pas oublier que les plus belles propriétés partiront le plus vite. La perle rare sera saisie bien avant qu’on ait le temps d’entamer les démarches depuis l’étranger.
En résumé :
- Si l’objectif est de devenir propriétaire au Japon, il suffit simplement d’avoir assez d’argent.
- Si l’objectif est de vivre au Japon, ce n’est pas la bonne solution, puisque être propriétaire ne donne pas le droit à la résidence au Japon.
Chose à savoir : les maisons sont abandonnées en très grand nombre pour de bonnes raisons…
Quelles sont les solutions à ce problème ?
Il n’y en a pas, c’est fini. Non, je plaisante. Bien sûr qu’il y en a, et certaines sont déjà en place, mais elles sont clairement insuffisantes.
Le gouvernement japonais a mis en place des initiatives pour tenter d’inverser la courbe :
- amende pour les propriétaires qui n’indiquent pas de successeurs ;
- rendre les maisons abandonnées accessibles aux personnes défavorisées ;
- permettre le transfert de propriété aux municipalités en cas de besoin (catastrophe naturelle, risque d’incendie, danger d’effondrement…) ;
- partenariat avec des entreprises privées comme Airbnb pour encourager la rénovation de beaux bâtiments pour de la location courte durée.
On parle souvent des maisons abandonnées dans les médias du monde, et ce n’est pas que lié au Japon. En Italie par exemple, le village de Candela en Italie offre une subvention pour les déménagements.
Ces subventions existent aussi au Japon, mais sont loin d’être suffisantes pour justifier un déménagement : est-ce que les 500,000 yen offerts (~3000-4000€ selon le taux de change) par la ville justifient vraiment l’acquisition d’une maison qui va coûter le décuple à rénover ?
De plus, les critères à respecter varient d’une municipalité à une autre : y résider pour une longue durée et/ou devoir en faire sa résidence principale, preuve de travaux d’un certain montant avec factures à l’appui… il est parfois plus simple d’acheter sans la subvention.
Et puis, les agences immobilières ne s’occupent que très peu de ces propriétés, car elles sont peu rentables : ici, les frais d’agence sont limités à 3%, et vendre des bâtiments à 0-50000€ n’est tout simplement pas pérenne pour eux.
En revanche, je parlais de repreneurs tout à l’heure ; il y a évidemment les héritiers qui récupèrent la maison de leurs parents ou de leurs grands-parents, mais depuis peu, on constate une nouvelle vague de repreneurs plus jeunes, parfois étrangers.
Qui reprend les maisons abandonnées aujourd'hui ?
Côté résidentiel, en dehors de ceux qui récupèrent les maisons de plein gré, on a vu plus haut que la natalité est un grand problème, et beaucoup de jeunes japonais expriment un ras-le-bol, ne trouvant pas de plaisir ou de sens à leur quotidien, et décident de tout plaquer pour partir à la campagne.
Avec le COVID et le télétravail, c’est devenu d’autant plus vrai car ça a permis à beaucoup de se rendre compte qu’il n’était pas forcément nécessaire d’être en ville pour vivre, ou simplement qu’ils préféraient le calme.
Les effets sont évidemment très positifs avec ces nouveaux déménagements vers la campagne puisque la population rurale rajeunit un peu, puis l’économie locale reprend avec les nouveaux arrivants qui souvent commencent une activité indépendante, parfois liée à l’agriculture ou la culture, avec notamment l’artisanat local.
Les crèches et écoles existent encore avec des classes très réduites (dans la ville dans laquelle j’habite, beaucoup d’écoles et de classes ont fermé au fil des années, d’autres à suivre !), alors il y est facile de trouver une place, puisque les infrastructures existent déjà. De plus, les déserts médicaux sont relativement rares au Japon, alors il est rassurant de pouvoir se rendre à un hôpital assez rapidement.
La vie en campagne est plus abordable, et l’accès à la propriété est plus facile avec une myriade de choix d’akiyas disponibles à un faible prix voire gratuitement.
Seul bémol : avoir une voiture car le réseau de transports public est très mauvais à la campagne, mais beaucoup préfèrent de toute façon l’indépendance de la voiture aux boîtes de sardines que sont devenus les transports en commun en ville… et la voiture est un bien abordable ici, mais ça reste un investissement (une voiture de 10 ans en bon état coûte encore au moins 1500€).
Enfin, malheureusement, ce n’est toujours pas assez pour revitaliser les zones rurales, puisque les départs vers les villes excèdent majoritairement les retours en campagne : les écoliers qui finissent le lycée continuent leurs études ou vont chercher du travail en ville avant de revenir quelques années plus tard pour une poignée d’entre eux, et comme il y a de moins en moins de jeunes, cette poignée se fait de plus en plus petite…
Le nouveau marché des étrangers
Ce n’est pas vraiment une solution, mais il y a des acquéreurs étrangers, ce qui réduit le parc immobilier abandonné… enfin, façon de parler, c’est dérisoire, mais on commence à en voir de plus en plus.
Pour ces étrangers qui s’intéressent aux akiyas, la perspective est légèrement différente.
Déjà, il s’agit souvent d’Américains ou d’Européens, pour qui les niveaux de vie sont de base les plus élevés au monde, et puis, bien entendu, souvent intéressés par le Japon, parce qu’ils y ont des racines, parce qu’ils y ont fait des études, parce qu’ils sont mariés, parce qu’ils aiment la culture…
… ou parfois plus terre-à-terre, l’idéal, le rêve d’accéder à la propriété, car les prix chez eux sont prohibitifs. C’est simple : une grande maison à 20000€ fait rêver, même si la rénovation coûte 30000€ derrière.
Ayant habité la France et l’Angleterre, je pourrais peut-être avoir une place de parking tout au mieux pour 20000€… alors les US, je n’ose même pas imaginer !
Il existe de plus en plus d’agences immobilières qui proposent spécifiquement aux étrangers des services pour acheter une maison abandonnée japonaise, souvent en anglais car le marché américain est grand.
J’en profite pour annoncer qu’Akiya.fr n’est pas une agence immobilière, et que je ne suis pas en mesure de vous accompagner : c’est un article à but purement informatif !
Cependant, être propriétaire ne donne pas le droit de résider au Japon.
Pourquoi y a-t-il autant d'akiyas au Japon ?
Tout ce qui est gratuit n'est pas forcément bien.
Ca fait bizarre de se citer, mais c’est pour une question d’esthétique, promis.
Pour faire court, les temps changent.
Les maisons individuelles ne sont plus adaptées à des styles de vie modernes. En plus, en dehors des très grandes villes, les maisons perdent en valeur au fil des années et deviennent une charge financière conséquente ; on préférera abandonner plutôt que de démolir.
On rentre un peu plus dans le détail quant aux nombreuses raisons pour lesquelles les maisons sont abandonnées au Japon ici, si ça t’intéresse !
Pourquoi personne ne veut récupérer un akiya ?
On sait pourquoi les maisons sont abandonnées, mais pourquoi personne ne veut récupérer ces maisons abandonnées ? Pourtant, elles sont parfois même gratuites.
Bon… et bien déjà, tout ce qui est gratuit n’est pas forcément bien.
Il y a du délabré, du cassé, du au beau milieu de nulle part, bref : pas bien, ça n’attire pas les nouvelles générations, entre la difficulté à trouver un travail localement, les longues distances à parcourir pour aller en ville et le manque de commerces.
Tout ça, c’est sans oublier l’âge des bâtiments, leur état et surtout le degré de maintenance au fil des années depuis leur abandon, et deviennent rapidement sans valeur. Accepter l’héritage, c’est aussi payer des taxes foncières, et si jamais il y a un accident causé par le bâtiment délabré, c’est à la charge du propriétaire.
Et deuxièmement, ce n’est pas totalement vrai, parce qu’il y a des repreneurs qui se font de plus en plus nombreux, notamment suite au COVID. C’est juste que malheureusement, les maisons sont abandonnées à un rythme plus élevé qu’elles ne sont reprises !
Au Japon, la culture est de démolir pour construire du neuf, mais il peut aussi arriver qu’on achète un akiya pour récupérer le terrain lorsque la localisation justifie son acquisition que ce soit en ville, pour la vue, ou bien par nostalgie aussi, car ceux qui reprennent les akiya sont souvent des membres de la famille du précédent propriétaire. Comme la logique le veut, ce sont également ces mêmes qui peuvent refuser un héritage ce qui laisse la propriété délaissée par manque d’argent, de temps ou d’intérêt.
On a aussi vu au-dessus que la démolition a un coût, et ce n’est tout simplement pas rentable de détruire une maison puisque le terrain ne sera pas revendu derrière non plus : si le terrain était désirable de base, quelqu’un aurait acheté la maison pour faire reconstruire derrière… et les akiyas désirables sont ceux qui se vendront le plus rapidement. Enfin, rapidement, tout est relatif…
L’autre part, c’est justement la reconstruction, puisque les standards de construction évoluent (résistance aux séïsmes, isolation thermique, double vitrage, consommation d’énergie, etc.), sans oublier que les standards de vie évoluent aussi : chauffage, préférence pour les lits et matelas plutôt que les futons sur le sol, cuisine moderne, etc.
1 million de yens
Soit 6000 à 7000€ (selon le taux de change). Ne rien faire ne coûte rien : le choix est vite fait !
Qu'est-ce que ça veut dire, « sans valeur » ?
- une maison en bois n’est bonne que pour ~30 ans, et celles qui ont plus de 22 ans sont considérées comme sans valeur ;
- une maison en briques perd toute sa valeur au bout de 38 ans ;
- et une maison en béton 47 ans.
Le coût de la rénovation
On a pu voir que l’achat n’est pas le problème en soi, puisque les maisons ont une très faible valeur (voire nulle).
Le problème, c’est la rénovation. La rénovation a bien sûr un coût, et il varie donc selon l’état de la propriété et du terrain.
Bref, c’est souvent gratuit parce que c’est empoisonné.
Les difficultés pour acquérir un akiya
Et oui, c’est la partie « trop beau pour être vrai »… déjà, avant toute chose, même si un étranger est libre d’acheter une maison au Japon, la propriété ne donne pas un droit de résidence. Ca veut dire qu’on peut être propriétaire, mais qu’on ne pourra qu’y rester que 3 mois d’affilée au mieux avec un visa touriste. Il faut déjà plus que 3 mois pour rénover une maison… !
L’accès aux offres est limité puisque elles ne sont pas traduites pour la plupart, encore moins en français ! Trouver une maison, puis contacter l’agence qui s’en charge, puis toute la paperasse qui en suit avec le notaire, la mairie, bref, impossible de faire ça seul sans être au moins accompagné par un locuteur natif si on ne l’est pas déjà.
L’achat est peut-être l’étape la plus facile en fin de compte… parce que vient ensuite la rénovation : il faut contacter les artisans locaux pour les travaux, et une fois de plus, la barrière de la langue ne va pas aider. Faire à la main, très bien, mais on ne peut pas tout faire à la main.
Et il faut aussi penser à la maintenance des lieux : si on ne peut y vivre que 3 ou au mieux 6 mois dans l’année, comment s’assurer que la maison sera bien entretenue ? N’oublions pas le jardin qui entoure souvent la maison, ce sont des résidences de campagne, après tout.
Puis tous les problèmes liés à la paperasse, le voisinage… c’est déjà difficile sans parler la langue, mais sans être présent, c’est difficilement concevable.
Et ce n’est pas fini ! Car il faut être en mesure de payer la taxe foncière. Et si on n’est pas résident, on ne peut pas toujours payer ses taxes au bon moment : il faut passer par un intermédiaire qui peut le faire.
Quel intérêt d'acquérir une maison abandonnée ?
Finalement, avec tous ces obstacles, est-ce que c’est vraiment une bonne idée d’acheter un akiya en se disant qu’on va être propriétaire ?
Apparemment, la réponse serait oui, à en croire l’apparition de sites comme celui sur lequel tu te trouves en ce moment-même, ou comme Akiyabanks.com (en anglais, on n’a pas d’affiliation avec) qui promeut les propriétés abandonnées listées par les municipalités, et les entreprises spécialisées dans les transactions de propriétés abandonnées spécifiquement pour les étrangers.
Mais quel serait l’intérêt, s’il n’y a que des désavantages à le faire ?
En tout cas, le marché n’est pas bête, il est même opportuniste : s’il y a possibilité de rentabiliser son investissement, l’achat initial sera souvent bien plus coûteux… contrairement aux biens dont personne ne veut alors qu’ils sont gratuits !
Que font les gens de leur akiya ?
Ah, enfin quelque chose de moins angoissant ! Ma partie préférée.
La principale raison pour l’acquisition d’un akiya, c’est d’en faire sa résidence principale.
Certains trouvent du plaisir à rénover leur maison tout seul (pas moi), d’autres trouvent du charme à l’ancien (emplacement, style, etc.), et puis bien sûr il y a tout un tas d’acquéreurs qui n’ont tout simplement pas les moyens d’acheter du neuf, mais dans tous les cas, c’est pour y habiter.
Bon, je ne suis pas dans la tête de tous ces gens-là, mais pour les autres raisons, c’est généralement :
- pour le plaisir de rénover une maison à la main
- maison de vacances
- rénover pour revendre (« house flipping »)
- rénover pour louer
- commencer un business : café, restaurant, atelier, chambres d’hôte, bureaux, boutique…
Dans les insolites, j’ai entendu parler de l’achat d’une école primaire abandonnée pour en faire une brasserie de saké, et aussi deux très grands akiyas qui ont été récupérés pour en faire des orphelinats à Tochigi, que je soutiens d’ailleurs à titre personnel !
Si ça vous intéresse, restez sur akiya.fr, on en parle dans nos rencontres avec des acquéreurs d’akiyas.
Que faire de toute cette information ?
Tu l’auras bien compris, les akiya ne sont pas le nouvel Eldorado qu’on peut retrouver dans les médias. Les vraies résidences traditionnelles que l’on voit dans les films se vendent à prix d’or, les akiyas sont plutôt l’équivalent de maisons de campagne laissées à l’abandon, mal voire pas du tout entretenues.
En plus, le marché n’est pas forcément destiné aux étrangers. Ce n’est pas qu’ils refusent les acquéreurs étrangers, mais ils ne font pas grand chose pour faciliter l’achat non plus.
Plutôt qu’un akiya, il est aussi possible d’acheter des maisons non abandonnées au Japon à des prix plus raisonnables qu’en France ou aux Etats-Unis, mais encore une fois, qui dit peu cher dit peu désirable. Pour des étrangers, habiter dans la campagne est aussi un défi si on ne parle pas la langue, puisqu’il sera impossible de s’y intégrer.
Cependant, si c’est un rêve et qu’on a les moyens, pourquoi pas se lancer dans une aventure ? Qui sait, une touche occidentale pour le bon akiya au bon endroit peut peut-être faire des merveilles.
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À bientôt sur akiya.fr !
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