Rénover sa maison au Japon, combien ça coûte ?

L’achat est rarement un problème quand on voit le prix de certaines maisons ici.

Le problème, c’est la rénovation. La rénovation a bien sûr un coût, et il varie donc selon l’état de la propriété.

Les akiya sont souvent dans un état délabré, allant de l’usure à la charpente rongée par les champignons ou les termites. Ou tout simplement pour une refonte un peu moderne, car déménager à la campagne, c’est une chose, mais le confort d’une maison est important.

Et puis ce serait trop beau si c’était facile : il faut respecter certaines normes lors de la rénovation, sinon les assureurs peuvent refuser une prise en charge.

Je t’explique tout… enfin, autant que je peux !

Pour information : 1€ équivaut à peu près à ¥180 (mis à jour régulièrement).

Rénover la charpente

Sans surprise, les travaux sur la charpente sont les plus lourds. On a eu de la chance car on n’a pas vraiment eu à le faire pour notre maison, mais une vieille maison abandonnée et mal entretenue risque de voir sa charpente endommagée au fil des années.

Ici, les akiya sont en grande majorité construits en bois, et selon l’âge, le bois n’a pas forcément été bien traité, ou même traité tout court. Les risques de dégâts de termites et autres insectes xylophages (qui mangent du bois), de moisissures et de champignons.

Le plus souvent, ce sont les piliers de la maison qui sont attaqués à la base même de la maison. C’est parce qu’à l’époque, les maisons étaient construites sur des piliers de bois non traités, et simplement enterrés dans le sol. De la nourriture gratuite pour les termites, en somme !

Pour les maisons un peu plus modernes, comme la nôtre, les piliers sont installés sur une petite base en béton. Le problème, c’est que les termites arrivent tout de même escalader la dalle en béton pour ronger le bois. Et ça, ça nous est arrivé justement…

Pour les maisons encore plus modernes, beaucoup plus rarement abandonnées, les piliers sont sur une énorme structure bétonnée, ce qui empêche les insectes de creuser sous le sol et aux termites de s’approcher puisqu’ils détestent le contact de l’air.

Côté rénovation et réparation, impossible de dire combien ça peut coûter puisque ça dépend des dégâts et de la surface !

• Remplacer une charpente en bois avec du bois : le plus coûteux et le plus difficile, surtout que les anciennes maisons utilisaient du bois bien plus cher que celui que l’on trouve aujourd’hui sur le marché. Il faut aussi avoir des experts menuisiers qui savent couper le bois malade et le remplacer correctement, et la main d’oeuvre se fait extrêmement rare pour ces artisans !
• Remplacer une charpente en bois avec de l’acier : ça dépend déjà de l’emplacment et de ce qu’il faut remplacer. Par exemple, le moins coûteux, c’est le remplacement de la base en bois par une base en acier. La main d’oeuvre coûte cher puisque le sous-sol est difficile d’accès, mais ça reste abordable. En revanche, si un pilier entier de la maison se retrouve dévoré par les termites, il faudra remplacer un pilier entier par de l’acier…
• 3 000 à 8 000 yen par mètre carré pour le traitement anti-moisissure / champignons ;
• 5 000 à 12 000 yen par mètre carré pour le traitement anti-termite, à renouveler tous les 5 ans ;
• 8 000 à 14 000 yen par mètre carré pour le traitement anti-insectes xylophages (kikuimushi きくいむし, littéralement « insectes mangeurs de bois »), à renouveler selon présence des insectes ;
• 9 000 à 25 000 yen par mètre carré pour le traitement anti-humidité qui sert notamment à éloigner les insectes en quête d’humidité, et réduire les risques de moisissures / champignons et allergies aussi.

Pire encore, parfois les dégâts sont tellement énormes qu’on ne peut juste pas réparer : pas de chance, il faudra donc démolir car il est beaucoup trop dangereux de vivre dans une maison avec une charpente dévorée… on ne sait pas combien de tremblements de terre il faudra pour que la maison s’écroule, mais on ne préfère généralement pas jouer à ce jeu ici, et c’est pour ça que certains préfèrent abandonner leur maison plutôt que de dépenser de l’argent pour la maintenir.

A titre d’information, notre traitement anti-termite nous avait coûté à peu près 200 000 yen pour une surface de 50m² environ. C’était un peu moins cher car on a aussi fait traiter d’autres choses en même temps, alors le coût de la main d’oeuvre a été un peu plus bas…

Rénover le toit

Le deuxième élément le plus cher de la maison : le toit.

Face aux typhons, il faut du solide. Certains optent encore pour les tuiles traditionnelles en ardoise ou en terre cuite, d’autres comme nous ont un toit un peu plus moderne.

Côté avantages et inconvénients, j’aurais tendance à dire que je préférerais un toit un peu plus moderne. Moins cher à installer, et surtout moins dangereux.

Pourquoi ? Les vents peuvent être sacrément violents ici, au point de soulever les tuiles qui peuvent tomber par terre et se casser, alors que le toit plus moderne est juste plat. C’est aussi moins coûteux car les tuiles traditionnelles se font de plus en plus rares et deviennent un luxe réservé aux bâtiments traditionnels qui méritent d’être préservés à juste titre, pas l’akiya lambda de Célestin.

Niveau prix, nous, on a été chanceux car on n’a pas eu à se soucier de la réparation rénovation du toit car il a été rénové quelques années avant notre emménagement, mais on peut compter facilement 25 000 à 60 000 yens le mètre carré, selon le nombre d’étages de la maison puisque plus c’est haut, plus il faudra échafauder.

C’est sans compter les travaux de la charpente sous le toit bien sûr, qui représenteraient une autre somme…

Le bois ici comme ailleurs dans le monde se fait de plus en plus cher au fil des années. Il devient donc de plus en plus cher de réparer sa maison en bois… et c’est peut-être pire à la construction !

Rénover le sol, le plafond et les murs

C’est évidemment une question de goût et de confort. On peut simplement emménager si l’état semble « correct », mais si on veut faire dans le détail, on a l’embarras du choix :

• Remplacer les tatamis par des tatamis neufs : 3 000 à 25 000 yen par tatami selon la qualité du tatami, la moyenne tourne plutôt autour de 10 000 yen par tatami. Une pièce de 10-12m² contient à peu près 6 tatamis.
• Remplacer les tatamis par un parquet en bois : ça dépend de la qualité du bois et de la main d’oeuvre évidemment, mais il faut compter 12 000 à 35 000 yen par mètre carré.
• Faire isoler le sol : ça varie du simple au décuple et ce n’est pas une tâche facile au cas où il faut traiter la structure de la maison sous le sol, mais ça peut aller de 2 000 yen par mètre carré pour le simple bâchage du sol jusqu’à 35 000 yen pour une isolation thermique complète
• Faire isoler les murs : ça ne coûte pas très cher de le faire soi-même, mais c’est la main d’oeuvre ici. Compter 5 000 à 12 000 yen par mètre carré de mur à faire isoler selon l’isolant qu’on aura choisi.
• Faire isoler le plafond : ça dépend du plafond, mais on peut simplement appliquer une mousse isolante en spray sous la toiture, ou installer des isolants comme on ferait pour les murs…
• Repeindre les murs : c’est parfois compliqué de repeindre les murs d’une maison traditionnelle au Japon à cause de la surface rugueuse, on peut utiliser du shikui (une sorte de plâtre non-toxique), ou préparer les murs avec du placo ou du bois par exemple.

Dans les pièces traditionnelles de notre maison, le sol est composé des couches suivantes, du plus haut au plus bas :

– Un faux parquet en vrai bois (ça s’appelle « wood carpet » ici : c’est roulé comme un tapis et ça se pose simplement en le déroulant sur le sol) ;
– Un faux tapis tatami (de son petit nom « goza« ) ;
– Une couche de papier anti-acarien ;
– Des vieux vrais tatamis qui sentent toujours la vraie paille et le moisi qu’on n’a pas remplacé ;
– Des planches de bois épaisses de 2cm ;
– Un vide de 60 à 80cm selon l’emplacement sous la maison ;
– Des pierres volcaniques et du charbon pour contrôler l’humidité ;
– Une bâche en plastique ;
– La planète Terre, pour de vrai !

Note 2026 : on (ou plutôt, madame) a rénové notre parquet ! Il fait toujours très froid, mais le parquet est depuis plus solide.

Rénover les fenêtres

Excellente idée pour améliorer l’isolation thermique de la maison, parfois nécessaire aussi selon les dégâts. Et ça coûte cher le double-vitrage au Japon ! Il est encore possible d’acheter des fenêtres au vitrage simple, mais ce n’est pas conseillé car il fait froid.

Il existe encore des aides à la rénovation selon la préfecture dans laquelle on se trouve qui vont jusqu’à 50% du prix des nouvelles fenêtres, mais ça reste très cher surtout vu la taille de certaines fenêtres… compter 1 million de yens pour une maison comme la nôtre (~ 60m²), même avec les subventions proposées.

Chez nous, on a fait installer du double-vitrage, mais pas partout parce que les maisons traditionnelles sont pleines de portes-fenêtres et installer du double-vitrage sur un couloir de 7m, c’est très, très, très cher… et pas forcément possible selon la façon dont elle a été construite, alors on a une maison double-vitrée, mais seulement à moitié.

Note 2026 : on a installé du double-vitrage partout chez nous ! Ca a coûté très cher, comme prévu (total supérieur à 1 million de yens, aides à la rénovation incluses).

Rénover le réseau électrique et la plomberie

Pas de surprise ici, s’il y a une vieille maison, c’est qu’elle n’est pas aux normes au niveau de l’électricité, et peut-être pire, elle n’est certainement pas connectée au réseau des égoûts.

Côté gros travaux électriques, il faut absolument faire appel à un électricien pour que tout soit aux normes et éviter les incendies… d’autant plus qu’il est interdit par la loi au Japon de travailler sur l’électricité, à moins d’être un électricien certifié !

• Selon la taille de la maison, on atteint facilement les 2 millions de yens.
• Pendant qu’on y est, on va aussi faire installer des clims pour mieux vivre et survivre, à 100,000 yens l’unité.

Côté plomberie, ça dépend des choses qu’on doit faire installer :

• Une nouvelle salle de bain ? 1 million de yens en moyenne pour du basique.
• Des nouvelles toilettes avec lavabo à poser ? 200 000 yens, facilement.
• Un ballon d’eau chaude ? Un petit million de yens en plus.
• Connecter sa maison au réseau d’égoût de la ville ? Au moins 1 million de yens, selon la distance entre la maison et le tuyau des égoûts !

Tout ça coûte bien cher, et ça monte très vite. Sans oublier les coûts ensuite pour vivre dedans une fois que tout aura été installé ! Le chauffage notamment est une énorme dépense en hiver.

Rénover l’intérieur de la maison

La maison traditionnelle japonaise a une architecture très différente de celle que l’on connaît en Europe. Les murs sont peu nombreux et on retrouve à la place des portes-fenêtres qui servent de partitions entre les pièces qu’on appelle shōji et fusuma.

Il est de plus en plus difficile de trouver des artisans qui font ce genre de réparations, et elles ne sont pas données : compter entre 6 000 et 30 000 yens par porte-fenêtre à réparer, selon la qualité souhaitée.

Et le pire dans tout ça, c’est que c’est fragile puisque c’est fait de papier… et je sais de quoi je parle, je sais que c’est très fragile parce que j’arrête pas de les trouer.

On a deux voisins qui avaient des boutiques de fabrication de shōji et fusuma à côté et en face de chez nous… mais pas de bol pour nous, les deux ont arrêté leur activité il y a des années maintenant, et l’atelier le plus proche pour les réparations est à plus de 30km de distance, c’est dire à quel point ça se fait rare !

Enfin, comme dans toute maison, il faudra aussi penser à la cuisine, puis aux meubles, puis aux rideaux, puis à la déco !

Et tout ça, c’est sans parler de l’extérieur…

Conclusion

Les maisons gratuites font rêver, mais la réalité est que la gratuité a un prix. Et quel prix…

Rappel utile : moins la propriété est chère à l’achat, plus les coûts de rénovation seront élevés. Il est bien sûr possible de faire des économies en installant le plus possible tout seul, mais il faut l’expertise, et du temps… Et le temps, c’est de l’argent.

Par expérience, on a facilement dépensé plus de 3 millions de yen dans la rénovation de notre maison à nous sur deux ans, et encore, on a décidé de faire beaucoup à la main, on a lésiné sur beaucoup de choses (le double vitrage n’est pas complet, on n’a pas rénové la salle de bain…), et tout ça malgré les tarifs préférentiels pour quelques bricoles (électricité, plomberie, parquet, vieux meubles…) !

On se demande souvent si on n’aurait pas mieux fait d’acheter du neuf… et c’est justement ça : pourquoi investir autant pour réparer une vieille maison alors que le neuf coûte plus cher, certes, mais c’est tout neuf !

Bon, pour moi, la réponse c’est que je n’ai pas réussi à obtenir de prêt bancaire facilement, mais c’est une histoire pour plus tard.

Evidemment, on aurait aussi pu faire le choix de ne pas vivre dans le confort et préférer le système D, mais honnêtement, c’est peut-être plus facile de vivre sous une belle tente qu’une maison délabrée et mal isolée.

Je ne sais pas si je peux (et si je devrais) vous parler de mon voisin qui a construit sa propre « maison » sans porte, sans fenêtre, avec une bâche qui lui sert de toit…