On l’a compris, les maisons abandonnées se comptent par millions au Japon. Sur Internet, on voit encore des articles qui indiquent que des maisons sont à pourvoir pour la modique somme de… rien du tout.
Ce ne sont pas des pièges. Il existe effectivement des akiya récupérables gratuitement, avec ou sans condition d’ailleurs, mais si on prend le temps de réfléchir avant de sauter sur l’occasion, on peut se demander si c’est une aubaine. Si c’était vraiment si bien, pourquoi y en a-t-il des millions de disponibles ?
C’est un choix réfléchi dans beaucoup de cas, et il est important de comprendre les avantages et les inconvénients d’une éventuelle acquisition immobilière… … mais cela dit, être curieux n’engage en rien, alors reste curieux parce que je t’en parle tout de suite sans aucune condition d’achat.
Comment trouver un akiya à acheter ?
Pas la peine de passer par quatre chemins… bon, si, puisqu’il y a plusieurs solutions, entre les akiya bank, les agences immobilières, les intermédiaires spécialisés, le bouche-à-oreilles et se rendre sur place, tout simplement.
Evidemment, parmi les options listées, il y en a une qui est bien plus pratique puisqu’elle ne coûte rien et elle est accessible par tout le monde : les akiya bank.
Ce sont des bases de données disponibles gratuitement, mises en service par les municipalités et/ou les régions pour répertorier toutes les propriétés vacantes, qu’elles soient abandonnées ou à vendre tout simplement.
Voici quelques exemples d’akiya banks :
- Tochigi Akiya : une liste d’akiyas gérée par la ville de Tochigi, dans la préfecture de Tochigi ;
- Chiba Takken : un site géré par une association à but non lucratif pour les akiyas dans la préfecture de Chiba ;
- Yokosuka Akiya Bank : un site géré par la ville de Yokosuka, dans la préfecture de Kanagawa ;
- Akiya At Home : un site géré par l’entreprise At Home, un site comme seloger.com en France par exemple.
On retrouve souvent quelques informations essentielles sur ces sites :
- Une adresse (ou un quartier au moins) ;
- Des photos plus ou moins flatteuses ;
- L’année de construction du bâtiment ;
- Le type de bâtiment ;
- La surface habitable de la propriété ;
- Les réparations immédiates à prévoir s’il y a ;
- L’aménagement du bâtiment : nombre d’étages, de pièces, de toilettes, de places de parking…
- La superficie du terrain sur lequel la propriété se trouve ;
- Des informations additionnelles, comme la distance vers une gare, un hôpital, une école, un supermarché, un centre commercial… ;
- Des coordonnées pour contacter le vendeur ;
- Et surtout un prix, allant de ¥0 à quelques dizaines de millions !
Tu remarqueras aussi que les moyens ne sont pas du tout les mêmes : pour le site de Tochigi, il est plus moderne et plus facilement navigable, tandis que Yokosuka se contente d’une liste assez primaire… et de l’autre côté, il y a des entreprises privées qui ont tout intérêt à rendre service puisqu’ils ont un intérêt financier (revenu publicitaire et/ou commission sur vente et/ou affichage payant pour la propriété), tout simplement !
On peut bien entendu se rendre sur place si l’on prend rendez-vous en avance pour visiter un bien, mais ce n’est pas forcément facile surtout si on se trouve à l’autre bout du pays, ou si on est tout simplement au travail.
Dans ces cas-là, il est préférable de contacter des agences immobilières ou des intermédiaires spécialisés dans l’acquisition d’akiya. Les propriétés qu’ils listent peuvent être retrouvées dans les akiya banks, mais ils servent plutôt de point de contact pour l’achat et la vente, surtout si la distance est un problème.
Certains intermédiaires sont spécialisés dans l’acquisition d’akiya pour les étrangers spécifiquement, moyennant une commission souvent plus élevée que la normale, mais ils permettent d’outrepasser la barrière de la langue.
Notre site akiya.fr reste transparent : on n’a aucun intérêt financier sur tout ce qui touche aux akiya, aucun revenu publicitaire, aucun partenariat avec une agence immobilière ou un intermédiaire… et on n’est pas ouvert à ce genre de partenariats, mais transparence avant tout, on peut peut-être me faire une offre que je ne peux pas refuser…
On va vite ici, parce que l’étape suivante, c’est déjà l’achat !
Comment acheter un akiya ?
Les akiya par définition sont des maisons vacantes, souvent depuis de longues années. Ce sont des propriétés rarement désirables, donc il y a très peu de compétition sur les biens mis en vente, et il y a aussi parfois marge de négociation.
Si on met de côté la langue, en fait, ce n’est pas si difficile d’acquérir un akiya, on est loin d’un marché hyper tendu comme la location à Paris par exemple. Si on met de côté de la langue… c’est peut-être le plus compliqué, finalement !
La distance est relative, mais le Japon est friand de formulaires en papier et on peut vite se retrouver submergé par l’administration liée à une acquisition immobilière, akiya ou pas. Il y a aussi le problème de confiance : il arrive parfois d’avoir des vendeurs qui ne veulent pas vendre à n’importe qui, et ils sont dans leur droit, mais ça bloque immédiatement toute discussion.
C’est dans ce genre de situations que les intermédiaires susmentionnés valent leur prix, puisqu’ils servent d’interlocuteurs de confiance entre le vendeur et l’acheteur.
Bref, une fois le bien repéré et la décision prise, il faut prendre contact avec le vendeur et/ou son représentant, tout simplement, comme en France ou ailleurs, à condition de parler la langue !
Et le droit de propriété au Japon, alors ?
Bon, et bien rassure-toi : tout le monde a le droit d’acheter et d’être propriétaire au Japon.
Il se peut que les futures lois empêchent les investissements étrangers, mais honnêtement, je pense qu’on parle plutôt des gratte-ciels à Tokyo que la maison de M. Sato bâtie en 1965 à Yamagata… mais je ne suis pas Madame Irma et je n’ai pas de boule de cristal. Moi, c’est juste Célestin !
Pas besoin de visa non plus pour être propriétaire au Japon, mais ça sous-entend aussi que la propriété ne donne pas le droit à la résidence au Japon. Et oui, même si tu as une adresse au Japon, tu n’es pas résident et ça veut dire que tu es soumis aux mêmes règles qu’un touriste : pas plus de 90 jours dans le pays.
Certaines personnes « trichaient » et sortaient du Japon pour aller dans un pays proche pas très cher, comme passer quelques jours en Corée du Sud ou aux Philippines, afin de remettre leur visa touriste à zéro. La police aux frontières japonaise commence à faire plus attention à ce genre de pratiques : ne prends pas de risques inutiles.
Droit de propriété ne veut donc pas dire droit de résidence… par contre, être propriétaire donne des droits, même des devoirs : celui de payer ses factures. On en parle après, mais d’abord, il faut s’assurer que la maison soit… vendable, ou plutôt, achetable.
Inspections et réparations
Si la maison n’a pas été entretenue, il y a de fortes chances qu’elle ait été endommagée par un nombre de choses pas très glop qu’on retrouve souvent au Japon :
- Dégâts sismiques : c’est le pays des tremblements de terre, après tout. La maison n’est peut-être pas cassée, mais si sa structure était fragilisée ? Les murs peuvent craquer et ça se voit, mais si c’était la structure ou pire, la fondation ?
- Déboires du bois : termites et moisissure. Dans les deux cas, s’il est possible de traiter, ça coûte assez cher, et si ce n’est plus traitable, la maison est bonne pour la poubelle.
- Tempêtes et typhons : le toit prend cher, littéralement, et les fenêtres aussi. Ce sont deux des éléments les plus chers à remplacer, et les typhons peuvent être très violents ici.
- Végétaux : dans un climat chaud et humide, les plantes sont robustes et poussent très vite, il est possible que la maison soit devenue une jungle… en tout cas, je t’assure que le jardin est une jungle.
Et même si la maison n’est pas cassée, il faudra la remettre sur pattes : électricité, plomberie, chauffage, climatisation…
Comment faire si on ne peut pas se rendre sur place pour les constats ?
Il y a des agences immobilières spécialisées dans ce genre de service, moyennant une certaine somme.
Akiya.fr n’est pas l’une d’elles, désolé.
Il est tout à fait possible de proposer une option d’achat à seule et unique condition que la maison soit inspectée par un professionnel. À ce niveau-là, il n’y a pas trop de risques de magouilles puisque c’est facilement vérifiable. Les inspecteurs sont certifiés et régulés.
… je ne suis pas payé tout court, d’ailleurs !
Quant aux réparations, j’en parle sur un autre article autour de la rénovation et des coûts engendrés et j’espère que tu feras l’effort de le lire car j’ai fait l’effort de l’écrire. Allez, s’il te plaît, parce que sinon, je parle de taxes et d’impôts.
Factures, taxes et impôts sur l’immobilier au Japon
Aucune surprise, comme en France ou ailleurs, quand on a un bien, on en devient responsable. Cette responsabilité s’exprime évidemment par des impôts variés et des taxes diverses comme on les adore, comme le koteishisanzei.
La taxe d’acquisition
On ne la paie qu’une fois… ou plutôt, deux fois, puisqu’elle doit être payée au pays (2% du coût d’acquisition), puis à la préfecture (3%).
Ce n’est rien de nouveau, encore une fois, en France aussi, on doit payer cette taxe à travers les frais du notaire, et c’est à peine plus élevé en France.
C’est rarement exorbitant lorsqu’il s’agit d’akiya.
La taxe foncière (koteishisanzei) annuelle
La bonne nouvelle, c’est que les taxes foncières ne sont généralement pas très élevées à la campagne. La mauvaise, c’est que ce n’est pas toujours vrai. La valeur d’un terrain dépend de son assesseur, et il est évident qu’un terrain à Tokyo vaut bien plus qu’un terrain au pied d’une montagne loin d’une autoroute.
Un inspecteur municipal (ou régional) se charge d’évaluer la valeur d’un terrain, et c’est généralement 60 à 70% de son coût d’acquisition sur le marché.
Ce qu’il faut savoir en revanche, c’est qu’il y a un énorme rabais sur les terrains construits. Un terrain doté d’une résidence, qu’elle soit neuve ou délabrée, diminue systématiquement la taxe à un 1/6e de son dû original. Pour simplifier, au lieu de payer 60 000 yens, on paierait seulement 10 000 yens.
C’est en partie pour ça que beaucoup préfèrent laisser une maison abandonnée plutôt que de démolir, car la facture est double : d’abord la démolition, puis l’augmentation de la taxe foncière !
Dans le cas où un terrain a une valeur estimée totale inférieure à 300 000 yens, il n’est pas imposable.
Factures liées à la propriété
Sans surprise une fois encore, une maison vacante n’est certainement pas équipée comme un bunker de survie. Il faut donc raccorder au réseau électrique, potentiellement à l’eau et au gaz si elle n’a pas été entretenue, et ensuite payer les services associés tous les mois. Ah, le téléphone et Internet avec, à moins de vouloir vivre en ermite.
Le raccord aux égoûts peut coûter très cher selon la distance à laquelle la maison se trouve des tuyaux.
J’ai encore très mal : c’est plus d’un tiers du budget de rénovation que j’avais, j’ai dû lésiner ailleurs…
Et je peux aussi te le dire, le chauffage, ça coûte très cher dans une maison mal isolée, peut-être qu’il faudra penser à l’isolation thermique qui coûtera encore plus cher.
L’intégration à la communauté
Si on achète à la campagne, on peut se confronter à un problème inattendu : le voisinage.
Il est possible d’être accueilli avec beaucoup de réticence… ou de ne pas être accueilli tout court.
La population est plutôt âgée à la campagne, et ce n’est pas unique au Japon, lorsqu’on vieillit, on est un peu plus résistant face au changement, alors voir une nouvelle tête toute fraîche débarquer à côté de chez soi n’est pas forcément une chose bienvenue pour tout le monde.
Impossible de le prévoir, mais ne pas se rendre sur place pour s’introduire au nouveau voisinage avec un petit cadeau peut être très mal vu.
Je dirais que les gens sont généralement gentils là où nous sommes. Les voisins ont été cordiaux comme on l’attendait mais certains n’ont pas répondu (ou plutôt, nous ignorent), et quelques rares individus ont même essayé de profiter de nous. Il faut choisir ses amis…
Aujourd’hui, nous faisons partie de l’association du voisinage qui fait vivre le quartier par le biais d’évènements, notamment le festival annuel auquel je participe maintenant alors que je suis étranger, chose assez rare pour être soulignée.
Je pense que ça ne s’est pas si mal passé que ça, au final !
Que faire d’une maison une fois achetée ?
Il y a le droit de propriété, mais il y a aussi le droit d’entreprendre.
Et là, attention, ça devient très compliqué, puisqu’il est possible d’entreprendre au Japon sans y résider… mais il est impossible d’y avoir un compte bancaire sans adresse, et les banques refuseront quasi systématiquement l’ouverture d’un compte à un étranger sans résidence.
Il paraît que c’est plus facile en ville où ils ont l’habitude des étrangers.
Il existe des agences spécialisées pour ce genre de montage, mais encore une fois, je dois te dire qu’on n’en connaît pas et qu’on ne peut pas en recommander.
Une fois cette barrière passée, il est possible de faire un peu ce qu’on veut avec, même si les lois commencent à restreindre de plus en plus pour raisons de santé et de sécurité, généralement, c’est possible tant que les procédés sont suivis correctement. Quelques exemples :
- Maison d’hôtes, comme chez Shuhei avec qui on s’est entretenu,
- Auberges traditionnelles (ou pas),
- Cafés,
- Restaurants, avec l’exemple de PizzeriaGufo à Shioya,
- Brasseries dans le sens propre, avec le cas d’une école primaire fermée à cause de la dépopulation, puis convertie en véritable brasserie,
- Cantines communautaire,
- Salle de cinéma chez Cineyama, le rêve un peu fou d’un homme qui a décidé de convertir une crèche laissée à l’abandon en salle de cinéma entre Tokyo et le Mont Fuji,
- Orphelinats,
- Salles de sport,
- Salles de classe, avec cours de langues, cours de programmation…
- Ateliers de création, comme chez nous, on en parlera peut-être plus tard !
Comme ça se disait sur un certain vieux site Internet, la seule limite, c’est toi.
… toi, et les lois, certes. Et ton budget. Enfin, on se comprend.
En conclusion
Bref, comme l’acquisition d’un bien partout ailleurs, ce n’est pas une partie de plaisir, surtout lorsqu’on a un budget limité. On se dira qu’heureusement, le coût à l’acquisition peut être relativement bas voire gratuit lorsqu’il s’agit d’un akiya au Japon, mais rien n’est vraiment gratuit, alors il faut faire attention et identifier les coûts possiblement cachés avant d’acheter.
Le plaisir ne vient pas forcément après vues les difficultés à rénover un bien parfois, maiiiiiiiis… ça peut être une belle aventure. J’apprends de nouvelles choses chaque fois que je travaille sur notre vieille maison, mais pour tout avouer, c’est surtout Madame qui s’en occupe, moi, je suis le niveau -1 du DIY.