Maison gratuite au Japon : combien ça coûte vraiment ?

Tu lis souvent que les akiyas (maisons abandonnées) sont gratuits ou à vendre pour moins qu’une bouchée de pain.

C’est vrai ! Certaines municipalités encouragent les gens de tout horizon à acquérir une de ces maisons abandonnées, parfois même avec un billet en plus pour l’heureux acheteur.

Malheureusement, si c’est trop beau pour être vrai, c’est que ça n’est pas vrai : en réalité, le gratuit a un prix.

Le coût d’acquisition d’une maison abandonnée au Japon

Pour information : 1€ équivaut à peu près à ¥180 (mis à jour régulièrement).

Ce n’est pas exactement gratuit car il faudra s’affranchir des coûts, taxes et impôts divers liés à l’acquisition du bâtiment, qui s’élèvent généralement à pas plus de ¥200,000 pour une maison gratuite, puisque la maison n’a pas de valeur, elle n’est pas imposable et les coûts liés sont plus bas. En revanche, le terrain sur lequel elle se situe peut l’être !

Quant aux akiyas désirables (emplacement, état de la maison…) auront un prix très attractif mais fidèle au marché, mais auront parfois des restrictions comme l’impossibilité de démolir le bâtiment pour le reconstruire (classé comme historique), ou l’impossibilité de faire certains travaux de rénovation (pas de maison à la façade vert fluo au centre de Kyoto).

Et non, pas de maison gratuite au centre de Tokyo non plus. Pas cher et loin du centre, peut-être… mais c’est grand, Tokyo, et il vaut bien mieux parfois se retrouver dans une préfecture voisine qu’à Okutama !

Pourquoi les akiyas sont parfois gratuits ?

Une maison abandonnée est par définition inhabitée. Logique ! Mais pourquoi les a-t-on abandonnées ?

Si les akiyas sont parfois gratuits, il y a souvent une bonne raison pour laquelle ils le sont :

• C’est une charge financière pour le propriétaire actuel (impôts, rénovation, etc.) ;
• C’est une charge mentale (souvenirs, maison d’enfance, divorce, etc.) ;
• Décès de l’ancien propriétaire sans héritier (ou héritage refusé) ;
• Le lieu est indésirable (récente catastrophe naturelle, désert médical, campagne profonde, manque de services, adresse mal desservie, etc.) ;
• La maison est hantée (des maisons fantômes au sens propre du terme, si si…) ;
• La municipalité cherche à attirer des jeunes familles (on va voir ça plus bas).

Parfois, la maison est juste dans un état déplorable au point qu’elle est impossible à rénover. Il ne reste plus qu’à la faire démolir et on pourra récupérer le terrain sur lequel elle se trouvait, mais la démolition aussi a un coût, et ça commence à ¥1,000,000 selon la taille de la maison et son emplacement !

La gratuité des akiyas sous condition

Ce n’est pas nouveau, et ce n’est pas unique au Japon. On a vu au fil des années des articles dans la presse qui faisaient la promotion de villages italiens qui donnaient une maison gratuitement.

Au Japon aussi, on fait ça. Parfois, les villes donnent un coup de pouce à l’installation et / ou à la rénovation, dans les eaux de ¥500,000 voire plus selon la ville et le profil, avec d’autres avantages comme des prêts à taux extrêmement bas, la crèche et / ou la cantine scolaire gratuite, les travaux de raccord à l’eau courante… chouette, non ?

Et bien pas si vite, mon coco.

Comme en Italie, il y a parfois aussi des critères et des engagements à respecter, qui varient d’une municipalité à une autre. En voici quelques uns :

• Être jeune (< 40 ans) ;
• En faire sa résidence principale pour x années ;
• Avoir un ou des enfants en âge d’école ;
• Rénover la maison entièrement (à tes frais) ;
• Commencer ou reprendre une activité locale (souvent dans l’agriculture) ;

Dans un pays où les gens préfèrent démolir plutôt que de rénover, il est dur de rendre les akiyas attrayants à la population locale. Et puis, ¥500,000, ce n’est même pas assez pour couvrir la totalité des travaux de toute façon…

Le coût de la gratuité

De nombreux akiyas auront besoin de plus qu’un simple coup de peinture pour être habitable, et selon l’état et la taille de la maison, on peut facilement tabler sur des travaux qui coûteront autant qu’une maison ou un appartement de seconde main :

• Réparations de la structure : les travaux les plus coûteux. Le toit, les murs, la charpente, les dégâts causés par les termites, les murs et la base fragilisés par les tremblements de terre, les inondations et les ouragans. Impossible de chiffrer à vrai dire, mais plus ça tend vers le gratuit, plus ça risque d’être en mauvais état…
  • Rien que la rénovation du toit pour une maison de 60m² coûtera entre ¥1,000,000 et ¥3,000,000 !
• Remise en état du réseau électrique : à moins d’être un électricien certifié au Japon, il est fortement déconseillé de faire ce genre de travaux tout seul. Les vieux câbles ont peut-être été rongés, on va peut-être éviter le risque incendie dans une maison en bois.
• Travaux de plomberie : ici aussi, compliqué de faire ça seul. L’eau chaude est à refaire, les tuyaux n’ont peut-être pas survécu aux hivers, et le raccord aux égoûts peut lui aussi coûter extrêmement cher… et si pas de chance, il faudra même faire le raccord à l’eau potable et faire fermer le puits pour des raisons de sécurité !
• Autres rénovations : isolation des murs, refonte des sols et plafonds, remplacement des shoji et des fusuma, remplacement des tatamis, peinture, remplacement de la porte, installation de climatiseurs, installation du double-vitrage, remise en service de la cuisine et de la salle de bain…

Bref, tu l’auras compris, une maison abandonnée n’est souvent pas une maison prête à être habitée, surtout pas au Japon.

Je suis dans la catégorie pas de chance. On ne s’y attendait pas, mais le raccord aux égoûts nous avait coûté ¥2 000 000. Ouille.

Les coûts sur la durée

Acheter une maison, c’est un engagement de longue durée. C’est aussi le cas pour des akiyas !

Lorsque les maisons sont vieilles, elles demandent plus d’attention puisqu’elles ont été construites à une époque où les normes étaient différentes : isolation, sécurité, résistance aux incendies et aux séïsmes, etc.

Entre l’infernale moisissure liée au climat japonais, les termites qui vont s’attaquer à la charpente ou les matériaux de la maison qui vont tout simplement s’abimer au fil du temps, il faut prévoir des rénovations au fil des années.

C’est sans compter les factures mensuelles ; ce n’est pas un coût caché en soi, mais on oublie souvent que les akiyas sont extrêmement mal isolés. Là où en été, les factures d’électricité et de gaz / charbon / fioul peuvent s’envoler en hiver selon la taille de la maison et le climat local.

J’essaie d’économiser et d’être aussi responsable que possible lorsqu’il s’agit d’énergie, mais pour les trois mois d’hiver chaque année, il m’est tout bonnement impossible de passer en dessous de ¥30,000/mois de facture d’électricité, plus ¥15,000 de gaz (eau chaude).

Ma maison est mal isolée, et il fait surtout très froid où j’habite : il a fait jusqu’à -15°C en janvier 2023… le thermomètre intérieur chiffrait -12°C !

L’inconvénience a aussi un coût

C’est quelque chose qu’on oublie souvent, mais être mal situé a un prix. Les akiyas ne sont jamais gratuits lorsqu’ils sont à proximité d’une gare désirable, et inversement, si ils sont gratuits, c’est parce qu’ils sont excentrés.

Il faut donc acheter une voiture et la maintenir :

• Coût d’une voiture : à partir de ¥100,000 mais on racle vraiment le fond par contre, on trouve des voitures correctes à partir de ¥250,000 ;
• Assurance : à partir de ¥70,000/an ;
• Contrôle technique (shaken 車検) : à partir de ¥30,000 tous les deux ans, selon taille / poids et état du véhicule
• Essence : ¥140/L en janvier 2023… ¥170/L en janvier 2025.

Ne pas avoir de services ni de commerce à proximité coûtera aussi, chaque trajet coûtera autant d’essence, sans oublier le temps passé dans la voiture pour s’y rendre. Pour certains d’entre nous, ça ne changera pas grand chose de la vie en France, mais pour les citadins, c’est un sacré changement à accepter.

Et on reparle de la barrière de la langue : le Japon n’est pas anglophone. Oui, il y a des panneaux de signalisation traduits en anglais un peu partout, mais il est impossible de se faire comprendre par le japonais moyen sans parler japonais. S’il n’est pas anglophone, il est encore moins francophone… et plus les zones sont rurales, moins ils auront l’habitude des étrangers.

Ca va coûter cher en traduction et en interprétation, même si c’est beaucoup plus pratique depuis les traducteurs sur téléphone.

Je sous-entends aussi que les risques (ou les chances, selon le point de vue) d’être le seul étranger à la ronde sont assez grands. Dans mon cas, à Tochigi, une préfecture d’un peu moins de 2 millions d’habitants, je suis l’un des 40 français selon le dernier recensement.

Passer d’un pays où il y a 92 français sur 100 habitants à être le seul français sur 50 000 habitants, ça peut faire bizarre, oui… pardon, tu t’inquiètes pour moi ?
C’est bien gentil, mais j’ai beaucoup de chance là où j’habite ! Ce n’est malheureusement pas le cas dans toutes les villes.

Découragé ? C’était peut-être le but de cet article : les akiyas ne sont pas un nouvel Eldorado de la propriété. Il ne faut pas se lancer dans l’aventure en se disant que tout va être rose, parce que ça ne va pas l’être… mais c’est une sacrée aventure !

Devrais-je acheter un akiya ?

MER IL ET FOU !

Si le choix est mûrement réfléchi, pourquoi pas ?

Le problème ne vient pas tant de la propriété puisque toute personne est en mesure d’acquérir un bien immobilier et des terres au Japon, mais plutôt de la résidence car la propriété ne donne pas le droit d’être résident au Japon.

Sur un visa touriste, il est impossible de rester plus de 3 mois d’affilée au Japon sans quitter le territoire.

Le second plus gros problème est lié à la langue puisqu’il faudra forcément faire des démarches en japonais. En anglais, c’est déjà peine perdue.

Moi, mon plus gros problème, c’est vraiment le chauffage. Il fait vraiment froid…

En tant que résident, c’est déjà plus facile, et ça peut être un beau projet. Coûteux, mais beau !

Beaucoup de gens ici font le choix d’acquérir un akiya et de le rénover pour en faire leur résidence principale ou secondaire, un commerce, un atelier, un studio, un café, un restaurant, une école, une maison d’hôte… les choix sont illimités.

Enfin non, il faut quand même consulter la mairie pour voir ce qui est faisable ou non, mais en théorie, c’est assez simple de réaliser son rêve, moyennant du temps, de l’argent, du courage et beaucoup de motivation.

Tu pourrais être le suivant et ça tombe bien, j’ai encore plein d’astuces !